Markt- en vraaggericht ontwikkelen, met flexibiliteit en circulariteit als belangrijke criteria. Dat is de strategische opgave voor zorgorganisaties die vastgoed duurzaam en rendabel willen maken of houden, zo werd duidelijk op de Zorgvastgoed Dag van IVVD.
Toen Teunis Stoop een kleine zeven jaar geleden als bestuurder aantrad bij Cedrah wachtte hem ‘een mooie uitdaging’. Die had niet in de laatste plaats te maken met het vastgoed. Het vastgoed van Cedrah, dat wonen, zorg en diensten levert voor ouderen in Zuid-Holland en Zeeland, was sterk verouderd. De financiële positie was zwak. En de kennis en kunde rond vastgoed binnen de organisatie was beperkt.
Stoop: ‘Een verkenning van de marktbehoefte had niet serieus plaatsgevonden. Er werd niet echt naar buiten gekeken, de inrichting van de portefeuille was niet vraaggericht.’ Stoops focus bij de start lag dan ook op drie zaken. Allereerst het aantrekken van sterke mensen met verstand van vastgoed. Ten tweede het ontwikkelen en volgen van een lineair strategisch proces, met het vaststellen van achtereenvolgens missie en visie, concernstrategie, vastgoedstrategie en financieringsstrategie. Waarbij iedere stap uiteraard gebaseerd was op de vorige. ‘Vastgoedstrategie en concernstrategie moeten altijd aan elkaar gekoppeld zijn.’ En tot slot het aangaan van de dialoog met alle relevante stakeholders.
‘Word ondernemer’
Samengevat: maak een goede analyse (macro-omgeving, stakeholders) en werk procesmatig en modelmatig om tot een doordachte vastgoedstrategie te komen. Cedrah bouwt nu naar marktbehoefte en let op rentabiliteit. De organisatie investeert in zorgvastgoed om dat passend te maken voor de zwaardere zorgvragen. Het woonvastgoed is en wordt verkocht aan beleggers. Cedrah blijft er als verhuurmakelaar wel bij betrokken, want ‘het is belangrijk dat onze (reformatorische) doelgroep zich er thuis voelt.’ Voor V&V-organisaties is die ondernemende, marktgerichte houding ten aanzien van vastgoed een must gezien het risico dat ze dragen en gezien de voortdurend veranderende omgeving. ‘Zorg daarbij dat je je duidelijk onderscheidt van anderen,’ was een van zijn aanbevelingen aan medebestuurders.
Een andere aanbeveling was om in de businesscase voor vastgoedinvesteringen uit te gaan van afzonderlijk sluitende begrotingen voor zorgexploitatie, vastgoedexploitatie en exploitatie van services en diensten. En verder: regelmatig vragen zorgorganisaties zich af wat beter is, eigendom of huur? Stoop: ‘Maak je daar niet druk om. Focus met je strategie op duurzaamheid, flexibiliteit en alternatieve aanwendbaarheid. Dat zijn criteria die er veel meer toe doen.’
Tot slot nog even terug naar de vastgoedstrategie. ‘Heb je die vastgesteld, hou er dan aan vast. Dat klinkt logisch. Maar er komen altijd verleidelijke kansen langs. Wees daar heel kritisch op. Anders kom je niet waar je wilde komen.’
Circulair slopen
Niet alleen aan bouw en renovatie, ook aan sloop worden steeds hogere duurzaamheidseisen gesteld. Sloopaannemers die circulair slopen gaan nog een stap verder. En daar was Erasmus MC naar op zoek, voor de sloop van onder andere het oude Dijkzigt Ziekenhuis. Taco van Iersel, project- en programmamanager bij Erasmus MC, was verantwoordelijk voor dit project. Met name voor de sloop van een IFD-gebouw (IFD staat voor Industrieel, Flexibel en Demontabel) uit 2005 gold de eis van maximale circulariteit. Voor het resterende deel, bouwjaar rond 1960, gold de eis om in ieder geval beperkt circulair te slopen, maar het ging vooral om een asbeststrategie.
Maximaal circulair slopen van duizenden vierkante meters betekende dat er een grote hoeveelheid materialen vrij komt die heel moesten blijven tijdens de sloop, want ze moesten één op één hergebruikt worden. En wie bij een IFD-gebouw denkt: o, makkelijk, wordt door Van Iersel uit de droom geholpen. ‘Een IFD-gebouw van rond de eeuwwisseling is géén circulair demontabel gebouw.’ Wat de klus extra complex maakte was dat het oude Dijkzigt op 25 meter afstand stond van het Erasmus MC, dat als academisch medisch centrum bijvoorbeeld hoogst gevoelige apparatuur huisvest waarbij trillingen meteen storingen opleveren, en waar patiënten verblijven voor wie een minieme hoeveelheid stof of schimmel al gevaarlijk is.
Positief verrast
Adviesbureau Synarchis werd in de arm genomen om het aanbestedingstraject te begeleiden. Laura van Sandwijk, senior adviseur en projectmanager: ‘Circulariteit mocht niet meer kosten dan traditionele sloop. Dat was een harde eis.’ Verder wilde het Erasmus MC vooral ontzorgd worden. Op aanraden van Synarchis werd daarop een materialenpaspoort aangemaakt op Madaster. Alle producten werden in 3D met foto’s en voorzien van waarden online gezet. Daarna konden partijen inschrijven. Inschrijvingscriteria waren prijs en kwaliteit, lees: één op één hergebruik. In dit traject werd dus de handel aan de markt overgelaten en liep het ziekenhuis bijvoorbeeld niet het risico met materialen te blijven zitten.
De inschrijving voor de eerste fase, waarin maximale circulariteit vereist werd, werd gewonnen door Dusseldorp Infra, Sloop en Milieutechniek. Die fase is afgerond. Oranje won de tweede fase. Die loopt nog. Dusseldorp verraste positief. Van Iersel: ‘Zij stelden voor om ook de betonconstructie en de staalconstructie te hergebruiken. In gewichtsklasse ga je dan enorm omhoog. En daarmee in de mate van circulariteit. Dat levert een gigantische milieuwinst op.’ Voor een deel van de materialen had de sloopaannemer al een herbestemming, het overige werd op insert.nl geplaatst.
Circulair slopen is inderdaad niet duurder dan traditionele sloop, is de ervaring van Erasmus MC. Wat ze een volgende keer anders zouden doen, heeft onder meer te maken met de factor tijd. ‘Geef de aannemer ruim de tijd om tijdens de aanbesteding de circulaire mogelijkheden te onderzoeken,’ is dan ook een van de adviezen van Van Iersel. ‘En wij zouden nu bij de aanbesteding als basisvraag formuleren: wie biedt de hoogste prijs voor dit gebouw?’ Verder is net als in de zorg zelf preventie natuurlijk hét middel voor duurzaam vastgoed. ‘We gaan van vastgoed naar flexibel in te zetten losgoed en bouwen niet meer lineair maar circulair.’
Nationale Trendradar Zorgvastgoed
Tijdens de Zorgvastgoed Dag werd de Nationale Trendradar Zorgvastgoed 2020 uitgereikt. Daarin worden op basis van negen interviews met beslissers in de zorg en het zorgvastgoed trends en ontwikkelingen geschetst op de volgende terreinen:
– zorg- en woningmarkt
– woonzorgoplossingen
– de maatschappelijke euro
U kunt de Trendradar hier lezen: www.ivvd.nl