Zorginstellingen staan voor grote vastgoeduitdagingen. De interesse van investeerders in zorgvastgoed is definitief gewekt, maar vraag en aanbod sluiten nog niet altijd op elkaar aan. Ontwikkelingen in de zorg en de maatschappij volgen elkaar steeds sneller op. Dat vergt flexibiliteit. En het klimaatakkoord vraagt om forse investeringen op korte termijn.
Achteroverleunen is er niet bij voor wie zich bezighoudt met zorgvastgoed. Cathy van Beek, door het ministerie van VWS aangesteld als kwartiermaker Duurzame zorg, zet zich volop in om dat besef te laten doordringen in de hele zorgsector, met nadruk ook aan de bestuurstafels. De zorg heeft zich gecommitteerd aan de klimaatdoelen die in het concept klimaatakkoord zijn benoemd. Van Beek praatte namens de sector mee aan de klimaattafel Gebouwde omgeving. Steeds meer organisaties ondertekenen daarnaast tot haar vreugde de Green deal voor de zorg. En ook andere duurzaamheidsinitiatieven betrekt Van Beek bij haar missie. ‘Afwachten is geen optie. Doe je niets als sector, dan volgen onvermijdelijk wet- en regelgeving,’ zei ze op de Zorgvastgoed Dag 2019.
Even wat cijfers: De zorg is als sector goed voor 5% van de CO2 uitstoot. Gaat het over gebouwen, dan nemen de VVT en de medisch-specialistische zorg 60% voor hun rekening met respectievelijk 32% en 28%. De helft wordt veroorzaakt door verwarming en verlichting.
Green deal duurzame zorg
Vanaf 2015 hebben alle sectoren Green deals gesloten, zo ook de zorg. In totaal hebben nu 164 partijen hun handtekening gezet onder de Green deal duurzame zorg. Onder hen vermogensbeheerder Syntrus Achmea, als eerste vastgoedpartij. ‘En ook de brancheorganisaties hebben getekend. Daar ben ik erg blij mee,’ aldus Van Beek. ‘Zij hadden in het begin nogal wat aarzelingen, maar nu zijn ze om. Dat is heel belangrijk voor het draagvlak en voor het faciliteren van de instellingen. Het is überhaupt van grote waarde dat een flink deel van de sector zich over zo’n breed front wil inzetten om de eigen ecologische footprint te verkleinen.’ Op 10 oktober zullen nog eens een aantal organisaties tekenen, en er is dan tevens een congres waarop de bevindingen tot dan toe worden gepresenteerd.
De Green deal duurzame zorg heeft vier doelen c.q. pijlers:
1. Energieneutrale bedrijfsvoering
2. Circulaire economie
3. Medicijnresten uit afvalwater
4. Gezonde omgeving
Het zal duidelijk zijn dat voor het zorgvastgoed vooral de eerste en de laatste pijler van belang zijn, en dat met name de eerste in financieel opzicht veel impact zal hebben.
Op een vraag uit de zaal of er subsidiemogelijkheden zijn, antwoordde Van Beek: ‘Ja, er is subsidie. Maar kijk ook naar je businesscase, want daar kun je op winnen.’ Ze stelde dat investeren in duurzaamheid hoe dan ook positief is voor de total cost of ownership van instellingen. ‘Een gezonde werk- en zorgomgeving verlaagt het ziekteverzuim en werkt helend voor iedereen. Uit onderzoek blijkt bijvoorbeeld dat mensen in een groene ziekenhuisomgeving een dag eerder beter zijn dan mensen die op een blinde muur uitkijken.’
Haalbaar?
Om in beeld te brengen wat de duurzaamheidsopgave met betrekking tot het vastgoed concreet betekent voor de zorgsector, heeft TNO één en ander uitgewerkt in zogeheten routekaarten – die overigens voor iedere sector gemaakt worden – voor respectievelijk de cure en de care. Daarin is op hoofdlijnen aangegeven wat de CO2-emissiereductie inhoudt en langs welke lijnen die bereikt kan worden.
TNO heeft een scenariostudie uitgevoerd om te zien of de doelen van 49% reductie in 2030 en 95% reductie in 2050 voor de zorg technisch haalbaar zijn. Roberto Traversari, senior onderzoeker en consultant bij TNO: ‘Slechts bij één van de zes scenario’s bleek dat het geval, in zowel cure als care.’ Te nemen maatregelen variëren van het toepassen van zonnepanelen tot maximaal 50% van het totale dakoppervlak van de hele sector via het vervangen van gas- en stoomketels door warmtepompen en het afbouwen van warmtekrachtkoppelingsinstallaties, tot renovatie en (bijna) energieneutrale nieuwbouw.
Investering: 5 miljard
De totale noodzakelijke investeringen tot en met 2050 bedragen voor zowel de cure als de care ruim 5 miljard euro, aldus Traversari. Dat we het maar vast weten. Een van de knelpunten: ‘Bekostiging moet binnen de exploitatierekening.’ Andere knelpunten liggen op technisch gebied en op het gebied van overheidsbeleid en regelgeving. Een technisch knelpunt is bijvoorbeeld dat eigen voorzieningen noodzakelijk blijven voor de continuïteit van de bedrijfsvoering. Het belangrijkste knelpunt is echter dat extern ingekochte duurzame energie nu nog niet meegerekend mag worden bij de duurzaamheidsprestaties. ‘Als dat verandert is 95% reductie in 2050 wel haalbaar.’ De knelpunten staan in ieder geval op de agenda. Maar dat is geen reden om maar zolang af te wachten, waarschuwt ook Traversari. ‘We moeten vol aan de bak. Wie niets doet, gaat achter lopen.’
De sectorale routekaarten zijn onlangs aangeboden aan het ministerie van BZK. Ze zullen worden doorberekend en beoordeeld door het Uitvoeringsoverleg Klimaatakkoord, en in 2020 worden ze vastgesteld. Vervolgens moet iedere instelling een eigen portefeuilleroutekaart maken. ‘We werken met het ministerie van VWS aan een pilot voor zo’n individuele routekaart. Er komt een handleiding bij, en het streven is dat het opstellen van de routekaart de instellingen zo weinig mogelijk extra werk kost door een combinatie te maken met het Lange Termijn Huisvestingsplan.’
Groeiende vraag bij beleggers
IVVD, dat samen met Skipr de Zorgvastgoed Dag organiseerde, presenteerde de Nationale Trendradar Zorgvastgoed 2019. Die is gebaseerd op gesprekken met professionals die dagelijks te maken hebben met vastgoed en op een online onderzoek bij zorginstellingen.
De beleggingsvraag blijkt in Nederland aanzienlijk groter dan het aanbod. Dat ligt deels ook aan de verschillen tussen vraag en aanbod. Beleggers willen volume en meerdere gebouwen “in een mandje”. En ze geven de voorkeur aan het hogere en middensegment waar het om zorgwoningen gaat. Instellingen kunnen of willen daar niet altijd aan voldoen op grond van hun zorgtaken.
Grotere rol
Zorginstellingen zijn bekend met zorgvastgoedbeleggers: ruim 40% van de respondenten geeft aan wel eens een gebouw aan een belegger verkocht te hebben, en zo’n 60% zegt te huren van een belegger en/of daarmee samen te werken. Ze zijn ervan overtuigd dat beleggers in de toekomst een grotere rol zullen spelen, hoewel beleggers en instellingen elkaars taal nog niet goed spreken.
Beleggers zijn pensioenfondsen, particulieren, woningbouwcorporaties – hoewel tevens aangegeven wordt dat die juist meer afstand nemen van de zorgvastgoedmarkt – maar ook steeds vaker buitenlandse gespecialiseerde vastgoedfondsen. In 2018 kwam er voor een bedrag van 900 miljoen aan transacties tot stand, een stijging van 35% vergeleken met 2017. De respondenten verwachten dat die stijging verder zal toenemen. Wel is er sprake van dalende aanvangsrendementen.
Vastgoed moet meebewegen
Door de snelle ontwikkelingen in de zorg komt voor de financiering de focus te liggen op de waarde van het vastgoed op de balans. Die waarde is weer sterk afhankelijk van de vraag in welke mate het vastgoed aansluit op de ontwikkelingen in de zorg. Een forse bestuurlijke uitdaging, aldus IVVD. Verder wordt geconstateerd dat de bewustwording van risico’s van het vastgoed voor instellingen is toegenomen, maar dat die bewustwording ook meer dan noodzakelijk is. Want vastgoedkosten waardoor organisaties worden overvallen, kunnen grote effecten hebben.
Door de sterkere focus op de rol van vastgoed wordt er vaker voor gekozen om alleen het strategisch vastgoed nog in eigendom te houden en de rest te verkopen en al dan niet te vervangen door huur. Daarbij is flexibiliteit in alle opzichten een vereiste. Het vastgoed moet kunnen meebewegen met de snelle ontwikkelingen in de zorg en in de maatschappij. Die flexibiliteit heeft een positief effect op de waarde van het vastgoed en daarmee op de financiering.
U kunt de Trendradar hier downloaden: www.ivvd.nl