De risico’s voor zorgvastgoed nemen toe. De volledige nacalculatie voor huisvestingskosten in de care wordt afgebouwd. Verzorgingshuizen moeten ingrijpend verbouwen of zoeken een nieuwe bestemming als gevolg van de transitie in de langdurige zorg. En de bezettingsgraad in ziekenhuizen neemt af. Toch zien betrokkenen wel degelijk kansen voor de zorgvastgoedmarkt, zo bleek op het Zorgvastgoedcongres 2015.
In de Barometer Zorgvastgoed 2015 schetsen Jan Veuger en anderen de actuele trends en ontwikkelingen. Veuger is lector Maatschappelijk vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen. Hij presenteerde de highlights tijdens het congres. ‘Juist waar de overheid zich terugtrekt zien beleggers perspectief in zorgvastgoed. Hoe minder overheidsbemoeienis, hoe meer zekerheid en stabiliteit.’ Zorgvastgoed in de private sfeer, waar de huren opgebracht worden met – soms hoge – eigen betalingen, is dan ook in trek.
Courant
‘Daarnaast is het van belang dat panden meerdere bestemmingsmogelijkheden hebben, dus niet alleen voor de zorg. Dat maakt ze couranter.’ Veel oud zorgvastgoed is om die reden onaantrekkelijk. ‘Betrouwbaarheid en een goed track record van de zorgaanbieder scoren eveneens goed. Verder willen beleggers, uiteraard, lange termijn huurcontracten.’
De Nederlandse zorgvastgoedmarkt staat nog in de kinderschoenen, onder meer doordat wonen en zorg hier nog maar recent zijn gescheiden. ‘Internationaal is de markt al veel verder ontwikkeld, bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk, België en Australië.’ Buitenlandse beleggers zijn ook al actief in Nederland. Zo heeft het Belgische Cofinimmo momenteel veertien Nederlandse assets in bezit, overwegend in de care.
Zorgobligaties
Instellingen die willen bouwen of verbouwen hebben het lastig. Door de toegenomen risico’s zijn banken huiveriger geworden. Ook het Waarborgfonds voor de Zorgsector is terughoudender dan voorheen. De instellingen moeten dus vaker op zoek naar alternatieve financieringsvormen. Aad Koster, directeur van Actiz, prees in dat kader de NL Zorgobligatie aan, als aanvulling op de bankfinanciering. Hierin kunnen professionele maar ook particuliere beleggers beleggen. Actiz is een van de initiatiefnemers van NL Zorgobligatie.
De obligatie kent een onafhankelijke credit rating, standaard leningsvoorwaarden en een prospectus of informatie memorandum op basis van de EU-richtlijn. Met de obligaties is het mogelijk te beleggen in vastgoed of in een specifiek vastgoedproject. Instellingen die obligaties willen (laten) uitgeven moeten lid zijn van de Vereniging NL Zorgobligatie, die momenteel in oprichting is. Maar het kan snel gaan, want Koster verwacht dat binnenkort – ‘mogelijk nog dit jaar’ – de eerste uitgiftes al zullen plaatsvinden.
Transformeren door besparen
Natuurlijk werd er ook aandacht besteed aan verduurzaming. Zo benadrukte Harmke Bekkema het grote voordeel van energiebesparing. Zij is programmamanager Zorgvastgoed, een innovatieprogramma van De Energiesprong van Platform 31. ‘Energie is een substantiële kostenpost in de zorg. Die besparingen kunnen worden ingezet voor de zorg of zelfs als investeringsvehikel voor het transformeren van je verzorgingshuis naar een nieuwe bestemming, bijvoorbeeld woningen voor deels nieuwe doelgroepen.’
Voor dit laatste is het programma Een T-huis vol energie onlangs gelanceerd. ‘Veel verzorgingshuizen zullen moeten sluiten als ze niets doen, dus de tijd dringt. Wij zetten binnen dit nieuwe programma momenteel met drie locaties experimenten op. Op basis daarvan willen we onder andere een reken- en geldstromenmodel ontwikkelen waarmee zorginstellingen businesscases kunnen maken.’ Zo snijdt het mes aan twee kanten. Een instelling die levensvatbaar is blijft behouden, en is daarnaast sterk verduurzaamd. Zie ook: www.energiesprong.nl/zorg
Dit congres werd georganiseerd door www.zorgvisiecongressen.nl