De zorgvastgoedmarkt wordt volwassen. We mogen het inmiddels een beleggersmarkt noemen, zo bleek op de Zorgvastgoed Dag. Een andere conclusie van de dag: voor de zorgaanbieder die zijn vastgoedportefeuille rendabel wil houden, zijn een gedegen duurzaamheidsbeleid en samenwerking met andere partijen een must.
Duurzaamheid wordt inmiddels gezien als onderdeel van de integrale gebouwkwaliteit. Dat kwam naar voren uit de Nationale Trendradar Zorgvastgoed, die werd gepresenteerd door IVVD, Instituut voor Zorgvastgoed en Duurzaamheid en Arbol Healthcare Real Estate. De Trendradar is gebaseerd op negen diepte-interviews met beslissers die dagelijks op verschillende niveaus te maken hebben met zorgvastgoed.
Robert Muijsers van Arbol Healthcare Real Estate: ‘Die centrale plek van duurzaamheid wordt veroorzaakt door de druk die instellingen voelen als gevolg van allerlei landelijke afspraken op energiegebied, maar ook doordat vastgoedfondsen, en steeds vaker ook banken, voorwaarden stellen aan duurzaamheid van het vastgoed. De kans op leegstand is groter bij gebouwen die niet of onvoldoende duurzaam zijn. Dan krijg je als instelling sneller een risico-opslag.’ Een andere trend is dat het aantal vierkante meters zorgvastgoed afneemt, vooral in de cure, lees: ziekenhuizen. De toename van e-health draagt hier onder meer aan bij.
Zorgen, wonen, leven en werken
Deze en andere trends en ontwikkelingen nopen tot soms grondige herontwikkeling van zorgvastgoed. Neem landgoed Duin en Bosch, onderdeel van Parnassia. Begin 1900 is dit aangekocht (toen nog door de provincie Noord-Holland) voor de zorg en huisvesting van psychiatrische patiënten. Het landgoed besloeg 80 hectare. Door de ambulantisering in de GGZ gedurende de laatste decennia kwam Duin en Bosch echter te ruim in zijn jas te zitten. Voor 2008 tot 2020 stond nog eens een beddenreductie van 30% op de rol. Ook had Duin en Bosch verouderd vastgoed en vastgoed wat niet meer functioneel was voor een GGZ-aanbieder anno nu, zoals een kerkje en een watertoren. Hoe geef je zo’n transitie vorm en hoe zorg je dat je portefeuille rendabel blijft?
Projectdirecteur Paul de Bot: ‘Een aantal panden is gesloopt, een aantal verkocht of verhuurd, en er is gerenoveerd en nieuw gebouwd. Op het landgoed zijn verschillende projecten voor koopwoningen voor particulieren (nieuw te bouwen of bestaand vastgoed) opgezet en er wordt bestaand vastgoed verhuurd aan zo’n vijftig kleine bedrijven, waaronder bedrijfjes met een sociaal-maatschappelijke functie. Ook zijn er in een bestaand pand ruim vijftig appartementen gebouwd voor Parnassia cliënten, waarbij wonen en zorg gescheiden zijn. De cliënten huren de appartementen als sociale huurwoning. Een deel van de twintig rijksmonumenten, waaronder het kerkje, is verkocht of verhuurd, een deel wordt nog door onszelf gebruikt.’
Conjunctuurongevoelig
Parnassia heeft een eigen vastgoed BV en in principe alle expertise in huis, hoewel ook wordt samengewerkt met projectontwikkelaars als dat meerwaarde oplevert. Het project is een mooi eind op weg, maar nog niet afgerond. En er zijn nog wat losse eindjes. ‘Zo willen we nog af van een natuurgebied van 20 hectare. Daar lopen ook koeien. Die moeten we elk jaar laten keuren. Dat geld steken we liever in de zorg.’
Wat zijn De Bots lessen voor succesvolle herontwikkeling van een zorginstelling? ‘Ten eerste: kies een heldere koers en wees consistent. Twee: ontwikkel conjunctuurongevoelig, ga dus niet met de conjunctuur mee. Heel belangrijk. Drie: Maak resultaten snel zichtbaar. En een vierde succesfactor is dat je samenwerking creëert.’ In het verlengde daarvan adviseert hij om altijd voldoende aandacht te besteden aan overleg met omwonenden en aan maatschappelijk draagvlak.
Praten, praten, praten
Voortdurend de samenwerking zoeken, en praten, praten, praten. Dat is waar Helène Wust eveneens volop op heeft ingezet de afgelopen jaren. Wüst was tot voor kort bestuurder van IJsselheem, een instelling met veertien locaties voor zorg aan ouderen in de regio Zwartewaterland (regio Zwolle en Kampen). ‘Toen staatssecretaris Van Rijn de scheiding van wonen en zorg aankondigde, was klip en klaar dat we als aanbieders de betrokkenheid van andere partijen nodig hadden om met minder geld een goed zorgstelsel in de lucht te kunnen houden.’
Dat inschakelen van andere partijen ging niet zonder slag of stoot. ‘De mensen in de regio Zwartewaterland zijn vrij traditioneel ingesteld. Daar is niets mis mee, maar het betekent wel dat veranderingen langzaam gaan. Niet alle locaties stelden zich bijvoorbeeld zomaar open voor andere organisaties en doelgroepen, terwijl dat in onze ogen wel een van de oplossingen was in de aanpak om te overleven. En woningcorporaties legden op alle slakken zout.’
Win-win situatie zoeken
Maar uiteindelijk is het dan toch gelukt. Zo is er ruimte verhuurd aan Stichting Welzijn en aan Mee. Een deel van een andere locatie is verhuurd aan verstandelijk gehandicapten, een nieuwe bewonersdoelgroep. ‘Ook dat heeft heel veel gepraat gekost.’ Op weer een andere locatie kunnen mensen gratis activiteiten ondernemen, in ruil voor een tegenprestatie. Een volgende locatie is uiteindelijk aangekocht door twee broers, die er de corporatie IJsselheem voor hebben opgericht en het pand hebben opgeknapt.
De geleerde lessen volgens Wüst: ‘Je hebt drie dingen nodig. In de eerste plaats visie. We ontmoetten veel scepsis, maar we deden iets wat goed was voor anderen en we vroegen: doe je mee? Dat werkt. In de tweede plaats moet je volhouden. Telkens weer de win-win situatie zoeken. En in de derde plaats moet je vertrouwen hebben in jezelf en in elkaar. Dan gaat het stromen en zet je een toekomstbestendige lijn in.’
Levensloopbestendig scoort
De zorgvastgoedmarkt is een volwassen beleggersmarkt geworden. Buitenlandse beleggers als het Belgische Cofinimmo en sinds kort ook het Franse Orpeo investeren in Nederlands zorgvastgoed. In eigen land ontwikkelt Syntrus Achmea zich tot een serieuze speler in de markt, met onder andere de Zorgboulevard in Zaandam, Medisch Centrum Dudok in Hilversum en De Makroon in Amsterdam (levensloopbestendige appartementen en intramurale plaatsen, plus eerstelijns functies).
Daan Tetterro, concept ontwikkelaar zorgvastgoed bij Syntrus Achmea: ‘Verschuivingen in zorgvastgoed vinden met name plaats naar de cure – denk aan privéklinieken – en naar de eerste en nulde lijn. Wat woonzorgvastgoed betreft zien wij natuurlijk het liefst dat iedere nieuwbouwwoning levensloopbestendig gebouwd wordt. Zulke woningen zijn het meest courant.’
De Zorgvastgoed Dag werd georganiseerd door IVVD en Skipr
De Nationale Trendradar Zorgvastgoed vindt u hier: www.ivvd.nl